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#SAVIEZ-VOUS LES DEMEMBREMENTS DU DROIT DE PROPRIETE

Publiée le 29/07/2020

 

Le droit de propriété est un droit réel portant sur une chose.

Ainsi, la plupart du temps un immeuble est détenu par un seul propriétaire qui en détient la pleine-propriété. Il arrive cependant que certains droits réels soient détachés du droit de propriété.

Ce détachement est appelé démembrement du droit de propriété.

L’immeuble peut être détenu par un usufruitier et un nu-propriétaire.

 

Définition usufruit :

L'usufruit représente le droit d'utiliser un bien détenu par un nu-propriétaire. L'usufruitier peut ainsi habiter ou louer un logement qui appartient à une autre personne.

Définition Nue-propriété :

La nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, immobilier ou financier. Dans le contexte de la nue-propriété, le propriétaire ne dispose pas de la jouissance du bien, appelé l'usufruit

La pleine propriété :

La pleine propriété, consiste à posséder totalement un bien immobilier : le propriétaire détient l’ensemble des droits sur son bien. Ce droit est absolu, c’est-à-dire que le propriétaire a le droit d’utiliser le logement comme il le souhaite. Il peut s’y loger, le mettre en location et percevoir les revenus issus de cette location, ou encore le céder à un nouvel acquéreur, de façon libre et dans le respect de la loi. La pleine propriété est également un droit exclusif. Cela signifie que le bien immobilier est possédé totalement par un seul propriétaire (sauf en cas de murs mitoyens ou en copropriété), qui détient un titre de propriété.

 Le propriétaire dispose de son bien comme il le souhaite et sans limite dans le temps. En cas de décès du propriétaire, le bien immobilier est transmis à ses héritiers.

 

 

Une nouvelle loi, visant à réduire le coût du foncier :

Elle vise à généraliser un nouveau droit de propriété. Cela signifie qu’un acquéreur pourra devenir propriétaire d’un logement, mais pas du terrain sur lequel il est construit. En réalité, ce dispositif existe déjà depuis 2017 dans certaines communes par l'intermédiaire des Organismes de foncier solidaire (OFS), sous la forme d’un Bail réel solidaire (BRS) réservé aux ménages modestes.

 En 2 ans, ce dispositif a convaincu les collectivités, avec plus de 8 400 logements programmés.

Nue-propriété et usufruit : la propriété par démembrement

En cas de propriété par démembrement, les attributs du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruitier possède le droit d'utiliser le bien comme il le souhaite et de percevoir les revenus issus d’une éventuelle mise en location. De son côté, le nu-propriétaire peut « seulement » disposer librement du bien (le vendre, par exemple). Le démembrement de propriété est fréquent dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Le droit de nue-propriété et le droit d'usufruit sont des droits réels. Cela signifie qu'ils peuvent être cédés ou vendus en tant que tels. Précisons que l'usufruit peut être viager (jusqu'au décès de l'usufruitier) ou temporaire (pour une période donnée). En cas d’usufruit temporaire, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au terme du délai fixé.

 

Il existe différentes formes de démembrements :

  1. Le démembrement « viager » : le viager prend fin à la disparition de l’usufruitier pour donner la pleine propriété du bien au nu-propriétaire. Il ne peut pas être transmis aux héritiers de l’usufruitier.

 

  1. Le démembrement temporaire : L’usufruit est convenu dès le départ pour une durée déterminée, au terme de cette durée le nu-propriétaire récupère la pleine et entière propriété sans aucune formalité.

 

  1. Le démembrement perpétuel : La servitude. Elle est établie sur un fonds au profit d’un autre fonds, bien souvent, à perpétuité (Succession)
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